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Edilizia residenziale pubblica. Problematiche della affrancazione dal vincolo e “pace fiscale”

Contenuto a cura
dell'Avv. Isabella Castiglione e dell'Avv. Rodolfo Pacor
Data creazione: 09 Jan 2019
Data ultima modifica: 09 Jan 2019

Nei nostri precedenti scritti sulla questione, auspicavamo un tempestivo intervento del Legislatore volto a sanare una manifesta ingiustizia che attanagliava migliaia di famiglie.

Un emendamento dell’ultima ora nella legge di conversione del decreto sulla c.d. “pace fiscale” è intervenuto per porre fine alle “speculazioni inverse” che si stavano moltiplicando in seguito alla ormai nota sentenza della Corte di Casazione a Sezioni Unite n. 18135 del 2015, con cui la Suprema Corte stabiliva che, in mancanza di convenzione integrativa di affrancazione, il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione per gli alloggi realizzati nei Piani di Zona, segue il bene nei successivi passaggi di proprietà a titolo di onere reale senza limiti di tempo, indipendentemente dall’epoca di stipula della convenzione, sia nel caso di concessione del diritto di superficie che di cessione della proprietà.

L’ Art. 25-undecies della citata legge di conversione, n. 136 del 17.12.2018 in vigore dal 19.12.2018 (Disposizioni in materia di  determinazione  del prezzo massimo di cessione). , così testualmente dispone: “ 1.  All'articolo  31  della  legge  23 dicembre 1998, n. 448, sono apportate le seguenti modificazioni:

      a) il comma 49-bis e' sostituito dal seguente:

    "49-bis.  I  vincoli  relativi  alla  determinazione  del  prezzo massimo di cessione delle singole unita' abitative e loro  pertinenze nonche' del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22  ottobre  1971,  n. 865, e successive modificazioni,  per  la  cessione  del  diritto  di proprieta' o per la  cessione  del  diritto  di  superficie,  possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi  almeno  cinque  anni  dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o  scrittura  privata autenticata, stipulati a  richiesta  delle  persone  fisiche  che  vi abbiano interesse, anche se non piu' titolari di  diritti  reali  sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria  dei registri  immobiliari,  per  un  corrispettivo   proporzionale   alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unita' in diritto  di  superficie,  in  misura  pari  ad  una  percentuale  del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del  presente articolo. La percentuale di cui al presente comma e' stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in  relazione  alla  durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'economia  e  delle finanze, previa intesa in  sede  di  Conferenza  unificata  ai  sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997,  n.  281.  Il decreto di cui al periodo precedente individua altresi' i  criteri  e le modalita' per la concessione da parte dei comuni di  dilazioni  di pagamento  del  corrispettivo  di  affrancazione  dal   vincolo.   Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli  immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della  legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati";

      b) dopo il comma 49-ter e' inserito il seguente:

    "49-quater. In pendenza della rimozione dei  vincoli  di  cui  ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto  di  trasferimento  dell'immobile non produce effetti  limitatamente  alla  differenza  tra  il  prezzo convenuto e il prezzo  vincolato.  L'eventuale  pretesa  di  rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si  estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalita'  di  cui  ai  commi 49-bis e 49-ter. La rimozione  del  vincolo  del  prezzo  massimo  di cessione comporta altresi'  la  rimozione  di  qualsiasi  vincolo  di natura soggettiva".

    2. Le disposizioni di cui al comma  1  si  applicano  anche  agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di  entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.

    3. Il decreto di cui al comma 49-bis dell'articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, come sostituito dal comma  1,  lettera  a), del presente articolo, e' adottato entro trenta giorni dalla data  di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto». …..”.

  1. Poco prima, il Comune di Roma Capitale era intervenuto a modificare i criteri di quantificazione degli importi per l’affrancazione, con deliberazione n. 116 del 23.10.2018, così disponendo:

….. “  di coordinare, sistematizzare e modificare i provvedimenti emanati da Roma Capitale in materia di trasformazione e affrancazione degli immobili ricadenti nei Piani di Zona del I e Il P.E.E.P. in esecuzione della deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 37/2018, adeguando la formula di calcolo del corrispettivo di trasformazione e del corrispettivo di affrancazione dai vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione, come segue:

Procedura di calcolo per la trasformazione del regime giuridico delle aree insistenti sui Piani di Zona ex L.167/1962, (I e II P.E.E.P.) dal diritto di superficie al diritto di proprietà, ai sensi del comma 48 dell'art. 31 della L. 448/1998:

C trasf. tot. = [V ven area x 0,60] x Vol.ass - (oneri concessione x istat)

Procedura di calcolo per l'affrancazione dai vincoli relativi al prezzo massimo di cessione ed al canone massimo di locazione in ordine agli immobili ricadenti sui Piani di Zona ex L.167/1962 (I e II P.E.E.P.), ai sensi del comma 49 bis dell'art. 31 della L. 448/1998

C affr. = 80% x C trasf. unit. X

 

dove:

- C trasf. unit è il corrispettivo di trasformazione dell'unità immobiliare, calcolato ai sensi del comma 48 dell'art. 31 della Legge n. 448/1988;

- 80% è la percentuale stabilita da Roma Capitale, nell'ambito delle facoltà attribuite dall'art. 31, comma 49 bis della Legge 448/1998;

- X è l'ulteriore percentuale di riduzione, in funzione del periodo trascorso dalla stipula della convenzione, il cui valore è determinato come da tabelle allegate sotto le lettere "A" e "B" facenti parte integrante e sostanziale del presente provvedimento.

- di prevedere una soglia minima di € 2.500,00 da versarsi a titolo di corrispettivo di trasformazione e/o affrancazione in tutti i casi in cui detto corrispettivo dovesse risultare inferiore a tale soglia, anche laddove siano già trascorsi 20 anni dalla stipula della Convenzione ed anche nel caso in cui la stessa risulti scaduta;

- di dare mandato alla Giunta Capitolina, con successivi propri atti, di rideterminare le fasi del procedimento amministrativo al fine di consentire, su richiesta di parte, la rateizzazione del corrispettivo sia di trasformazione che di affrancazione, secondo quanto previsto dal Regolamento Generale delle Entrate, tenuto conto che la stipula della convenzione potrà avvenire solo al saldo di quanto dovuto;

- di stabilire che le formule di calcolo sopra individuate, dovranno essere applicate:

a) alle domande di affrancazione e/o trasformazione protocollate presso il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale in data successiva alla pubblicazione della presente Deliberazione;

b) alle domande di affrancazione e/o trasformazione protocollate presso il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di Roma Capitale in data anteriore alla pubblicazione della presente Deliberazione, per le quali non sia ancora intervenuta la stipula della relativa Convenzione integrativa;

- di prevedere il versamento di € 100 per diritti di istruttoria, da corrispondersi all'atto della presentazione della domanda di trasformazione e/o affrancazione;

- di dare mandato agli Uffici del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica di procedere, con propria Determinazione Dirigenziale, all'adeguamento dello schema di convenzione integrativa per l'affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione, già approvato con deliberazione Commissario Straordinario, adottata con i poteri dell'Assemblea Capitolina, n. 33/2015, secondo i contenuti del presente provvedimento;

- di pubblicare sul sito istituzionale di Roma Capitale le formule interattive che consentano al cittadino di addivenire al calcolo del corrispettivo del costo di trasformazione/affrancazione.

In ogni caso, detto calcolo avrà valore meramente presuntivo, rimanendo a carico e cura degli Uffici competenti, la determinazione avente valore formale;

- di vincolare le entrate derivanti dalle procedure di trasformazione/affrancazione per il completamento delle opere di urbanizzazione all'interno dei Piani di Zona non ultimati preferibilmente corrispondenti, opere che saranno individuate annualmente in sede di Bilancio di previsione;

- di dare mandato al Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica di aggiornare le stime dei valori venali approvati con deliberazione del Commissario Straordinario, adottata con i poteri dell'Assemblea Capitolina, n. 40 del 6 maggio 2016;

- di dare mandato alla Giunta Capitolina di procedere, con successivi propri atti, all'individuazione degli ulteriori piani di zona di cui al I e II P.E.E.P., da inserire nelle procedure di trasformazione;

- di dare mandato alla Giunta Capitolina con successivi propri atti, di includere la pendenza di un procedimento stragiudiziale di mediazione tra i criteri di priorità per la lavorazione delle istanze presentate;

- di dare atto che a seguito della presente deliberazione è abrogata ogni disposizione contraria o incompatibile con i provvedimenti in materia emanati da Roma Capitale, in premessa richiamati. …..”

A questo punto, in attesa del decreto del Ministero dell’economia e finanze, atteso entro il 18 gennaio 2019, cui conseguirà necessariamente nuova delibera del Comune di Roma Capitale che ne recepisca i criteri, sembrerebbe perdere consistenza ogni eventuale tentativo di futura “speculazione inversa” da parte di chi ha acquistato a prezzo di mercato da venditori in buona fede. Chiunque ha interesse potrà infatti procedere all’affrancazione, non solo il proprietario attuale dell’immobile. Pertanto, coloro i quali hanno ricevuto o riceveranno richieste risarcitorie con contestazioni in merito alla validità/nullità della clausola relativa al presso massimo di cessione a seguito della vendita di un immobile che ne era gravato, potranno procedere direttamente a presentare apposita domanda di affranzazione presso l’Ufficio competente, così paralizzando ulteriori istanze risarcitorie. C’è da augurarsi, ovviamente, che il Comune di Roma rinforzi nel contempo le risorse e le dotazioni dell’ufficio che provvede al disbrigo delle pratiche relative, attualmente oberato e rallentato dalle richieste, al fine di consentire la definizione in tempi brevi delle numerose posizioni aperte, consentendo altresì la dilazione dei corrispettivi dovuti.

 


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