Pubblichiamo una nuova interessante pronuncia del Tribunale di Roma, X Sezione, in composizione monocratica, successiva alla norma introdotta con la Legge 17.12.2018 n. 136 di conversione, con modificazioni, del D.L. 119/2018.

a.Varie erano state le eccezioni proposte in favore degli sfortunati venditori, chiamati in giudizio per veder dichiarare la nullità parziale della clausola relativa al prezzo, e che dal canto loro avevano nel 2004 acquistato essi stessi a prezzo di mercato dal primo acquirente, accendendo un mutuo.

Si premette che gli stessi, sin da subito, si erano offerti di pagare all’acquirente le somme necessarie all’affrancazione dal vincolo, non potendo provvedere personalmente all’epoca, essendo tale possibilità introdotta solo alla fine del 2018, con un emendamento in sede di conversione in legge dell’ormai noto decreto legge sulla cd. “pace fiscale”, ancora peraltro in attesa di apposito decreto da parte del Ministero dell’Economia e delle Finanze, per determinare gli oneri di affrancazione in ragione del prezzo massimo di cessione e della durata residua del vincolo .

b.Il Tribunale non ha applicato nel caso in esame, seppur sollecitato, la novella normativa (L.136/2018, ART. 25 undecies), in ciò a nostro avviso errando, limitandosi a dare atto dell’intervento del legislatore e dei presumibili effetti di esso. Ciò che preme in ogni caso sottolineare è la conferma di una interpretazione “costituzionalmente orientata” della ormai nota sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n.18135/2015, che ha portato innumerevoli problemi e disperazione a tante famiglie, e la riconduzione del comportamento dell’acquirente ad un abuso del suo diritto, in violazione dei doveri contrattuali di buona fede e correttezza.

Pur non condividendo in toto le motivazioni del Tribunale romano nel rigetto delle diverse eccezioni formulate dalla parte venditrice, fondate sulla base di orientamenti consolidati della Suprema Corte, né la rilevata mancanza di responsabilità del notaio rogante l’atto di compravendita, né la mancata applicazione della novella normativa citata, si trova ancora conferma, anche in questa ordinanza, dell’orientamento della giurisprudenza di merito più conforme a giustizia in questa materia. Il Tribunale ha infatti nuovamente ritenuto la propria interpretazione delle norme sottese alla controversia, come esplicitate nell’ordinanza, come l’unica conforme a Costituzione, in difetto della quale “le eccepite disparità costituirebbero una patente violazione ai sensi dell’art 3 della Costituzione.” L’ordinanza in questione è stata ovviamente appellata dall’acquirente, che con i propri difensori insiste davanti alla Corte d’Appello di Roma per ottenere il pagamento della differenza tra il prezzo massimo di cessione, determinato dal Consulente tecnico nominato, e quello di mercato, formulando anche eccezioni di incostituzionalità dell’art. 25 undecies della Legge n. 136 del 18 dicembre 2018, ed insistendo per la sua disapplicazione.

c.Mentre infatti la Legge n. 136/2018, che ha introdotto il comma 49 quater n.3, consente oggi anche al venditore, che non è più proprietario, di presentare istanza di affrancazione e liberare dal vincolo l’immobile a suo tempo venduto a prezzo di mercato, pur se sottostando alle lungaggini burocratiche dell’Ufficio competente di Roma Capitale – si parla di almeno tre anni per il disbrigo della pratica relativa – e di bloccare così l’eventuale richiesta giudiziaria inviatagli dall’acquirente, ci auguriamo che al più presto venga emanato il decreto del Mef, con il quale vengano determinati una volta per tutte e chiaramente gli oneri di affrancazione, e venga consentito ai vecchi proprietari di svincolare gli immobili magari rateizzando gli importi dovuti.

d.La procedura di affrancazione, introducibile con apposita istanza per la quale non è stata ancora adeguata la modulistica, ai sensi dell’art. 25-undecies della citata legge n. 136 del 17 dicembre 2018, è da subito idonea a rendere inefficace, e non già nulla, la clausola del prezzo indicata nell’atto di compravendita, per tutta la durata del procedimento amministrativo della affrancazione, alla cui conclusione diviene pienamente valida ed efficace.

Più precisamente, in base alla nuova disposizione di legge, l’affrancazione produce i seguenti effetti, oltre a quello specifico dell’eliminazione del vincolo di prezzo massimo di cessione:

1.rende efficace, quindi valida, la clausola del prezzo convenuto eccedente al prezzo vincolato;

2.estingue la pretesa di rimborso della differenza di importo fra prezzo convenuto e prezzo vincolato, ove inoltrata;

3elimina i vincoli soggettivi eventualmente previsti dalla convenzione o dalla legge per gli acquirenti.

4.prevede che in pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produca effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. Rispetto alla previsione dell’art. 18, ultimo comma, del DPR 380/2001 (ex art. 8 L. n. 10/1977), richiamato dal comma 13 dell’art. 35 L. n. 865/1971, che prevedeva la nullità per ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione, la recente norma sancisce la diversa sanzione dell’inefficacia piuttosto che la nullità della clausola del prezzo convenuto, limitatamente all’eccedenza rispetto al prezzo vincolato. Il successivo perfezionamento della procedura di affrancazione costituisce pertanto, ai sensi della Legge 136 del 2018, condizione per la piena efficacia della clausola del prezzo indicato nell’atto di compravendita.

e. A distanza di sei mesi il MEF non è intervenuto. Il Decreto Ministeriale ancora oggi atteso, per il quale il nuovo testo di legge ha eliminato la natura non regolamentare, doveva infatti essere adottato entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge, quindi entro gennaio 2019. Tuttavia in assenza di tale decreto e sin dal 18 dicembre 2018, ad oggi il corrispettivo di affrancazione non risulta in realtà determinabile, se non facendo ricorso alla delibera capitolina n.119/2018 del 23 ottobre scorso. E’pertanto inevitabile che il Comune di Roma Capitale abbia inserito, in attesa dell’auspicata emanazione del citato decreto attuativo, nelle attuali convenzioni, la clausola “salvo conguaglio”.

Nel frattempo, su continue sollecitazioni dei comitati degli sfortunati venditori e dell’interessamento trasversale di tutte le forze politiche in seno al Campidoglio, si parla di un nuovo auspicato intervento/delibera del Comune di Roma Capitale, atteso per la fine di settembre.

Nel frattempo, i malcapitati venditori continuano a doversi difendere in cause dall’evidente intento speculativo, e noi ad assisterli.

Ecco il link dell'ordinanza del Tribunale di Roma:  https://drive.google.com/file/d/1rPEywPu2x7x09qbBp1_e9GGBWqCG8hMU/view?usp=sharing